Preiskriterien für Kauf, Verkauf und Miete von Immobilien
im Zollernalbkreis
Der ca. 918 Quadratkilometer große Zollernalbkreis (17größter Landkreis in Baden-Württemberg; 207 Einwohner je qkm) mit seinen 25 Gemeinden und knapp 190.000 Einwohnern (30größter Landkreis; 93920 männliche; 95443 weibliche; höchster prozentualer Anteil der Einwohner im Alter zwischen 52 und 58 Jahren), sowie 58446 Wohngebäuden mit einer Belegungsdichte von 2,1 Einwohner pro Wohnung bietet Immobilien mit einem immer noch günstigen und sehr vorteilhaften Preis-/Leistungsverhältnis wie in kaum einem anderen Gebiet Westdeutschlands.
Zwischen 2015 und 2019 sind durchschnittlich 603 Einwohner pro Jahr zugezogen (Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, 2019/2020), was eine Bevölkerungsdichte von 206 Einwohner pro Quadratkilometer ergibt.
In seiner überaus abwechslungsreichen Topographie und weitgehend immer noch unberührten Landschaft lassen sich lukrative Wohnlagen finden, welche hohe Lebensqualität und einen bleibenden finanziellen Wert versprechen.
Die Kaufkraft beträgt 24.476 Euro pro Kopf, was einem Indexwert von 103,6 entspricht. Das bedeutet, dass die Kaufkraft in diesem Kreis 3,6% über dem Bundesdurchschnitt liegt (Quelle: GfK, 2021).
Im Jahr 2020 hatten Bürger in der Europäischen Union eine durchschnittliche Pro-Kopf-Kaufkraft von 13.894 Euro (Quelle: GfK, 2020).
Das knapper werdende Angebot von Mietwohnungen führte zu einer Verteuerung:
6,5 - 9 Euro/qm Wfl. bei renovierten Altbauten (Bj. vor 1960) mit bis zu
100 qm Wfl.,
bei kleineren, begehrten 2 Zi-Wohnungen und Neubauten mit 30 - 50 qm
auf 8 - über 10 Euro Mietpreis pro qm.
Bundesweit im Durchschnitt kostet der Quadratmeter-Preis Miete
8,61 Euro; in Reutlingen z.B. kostet der Quadratmeter Miete 10,57 Euro,
in Tübingen 12,17 Euro, in Berlin 11,60 Euro und in München 18,60 Euro
(Quelle: Miete aktuell.de/Immowelt, 2020).
Bei Immoscout24 (2021) beträgt dieser Wert bundesweit 8,52 Euro für gebrauchte Wohnungen/Häuser und und 10.04 Euro für Neubauten.
Der Durchschnitt der mittleren Miete aller Mietspiegel in Deutschland betrug im Jahr 2020 7,04 EUR/m² (Quelle: GdW, 2020/21)
In den vergangenen 10 Jahren steigerte sich bundesweit im ländlichen Raum
der durchschnittliche Preis für Wohnmiete um 30-40 Prozent.
Vergleiche: Jener für eigengenutzte, gekaufte Wohnungen stieg um bis zu 126 Prozent (Quelle: Immowelt, 2020).
Die Mietpreise auf dem Markt der Gewerbeimmobilien sind in den vergangenen zehn Jahren kaum gestiegen. Die größte Zahl solcher Objekte wird in Albstadt-Tailfingen angeboten, knapp dahinter folgt Balingen.
Der Leerstand an Nutzfläche ist gleich geblieben.
Vor allem ebenerdige Gewerbeflächen bis zu 300 qm sind gefragt,
bei durchschnittlichen Nettokalt-Mietpreisen von 2 – 4 Euro für gebrauchte, reine Lagerräume ohne technische Installationen, und 4 - 6 Euro für voll erschlossene Produktionsflächen.
Bei Büroräumen beträgt die Miete im Schnitt 6 - 8 Euro;
laut IHK-Reutlingen-Studie 2019 in Hechingen 5,38 Euro; in Reutlingen
6,18 Euro, in Tübingen 7,90 Euro.
Je weiter sich die Immobilie von der 4 bzw. 2spurigen B 27 wie der B 32 befindet, und je höher diese im betreffenden Gebiet des Zollernalbkreises liegt, desto geringer wird in der Regel der Wert angesetzt.
Die Verkaufspreise von bezugsfertigen Häusern im Ortsbereich bzw. -zentrum mit Aussichts-Lage und verkehrsberuhigten Zonen sind im Zollernalbkreis in den vergangenen zehn Jahren um 30 bis 40 Prozent gestiegen.
Besonders nachgefragt werden (seniorengerechte) 2- und 3-Zimmerwohnungen ab dem Baujahr 1990 und Einfamilienhäuser mit
120 - 160 qm Wfl. und 4-6 ar Grundstück in Orten bis 20.000 Einwohner.
Die Preise im Zollernalbkreis für städtisch-erschlossenes Bauland reichten bisher v. 150,- Euro/ qm im Norden, in Sickingen, bis zu 38 Euro
in Meßstetten-Oberdigisheim im Süden des Landkreises, von 68 Euro in Zimmern u.d.Burg im Westen bis 50 Euro in Gauselfingen im Osten.
In den drei Mittelzentren des Landkreises:
In Hechingen von 150,- bis 180,- Euro;
in Balingen von 136,- Euro bis 150,- Euro ;
in Albstadt von 55,- bis 105,- Euro.
Anm.: Erschliessungskosten, u.a. für Strassenbau, sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen, mit wachsender Tendenz.
Privat angebotene Bauplätze können in diesen Orten um bis zu 60,- Euro/qm Quadratmeter teurer sein.
Im Januar 2021 betrug hierbei im Zollernalbkreis der durchschnittliche Preis
210 Euro/qm (Quelle: IMV-online).
Im Zollernalbkreis kosten neu gebaute Häuser im Durchschnitt ab 2600/qm,
neue Wohnungen 2800 bis 3600 Euro/qm;
ein gebrauchtes Haus kostet 2443 Euro/qm,
(laut IMV-online, 2021: 2310 - 2390 Euro/qm);
eine gebrauchte Wohnung 2260 Euro/qm,
(laut IMV-online: 2361 Euro/qm).
Bundesweit im Schnitt kostet ein gebrauchtes Haus 2501 Euro/qm,
eine Wohnung 3210 Euro/qm
(Quelle: Immowelt/Immoscout24-Sprengnetter, 2020/2021).
Bei Immoscout24 kosteten Anfang des Jahres 2021 neu gebaute Häuser durchschnittlich 2555 Euro/qm, neue Wohnungen 3721 Euro/qm.
Vgl. Eigentumswohnung in München 8150 Euro/qm.
(Quelle: Handelsblatt, 03/2021)
Großflächige Villen-Objekte können wegen hoher Auflagen nach der Energie-Einspar-Verordnung (EnEV) auch renoviert oft nur mit Wertverlust verkauft werden.
Einige der hier beschriebenen Werte beruhen auf Angaben von Immobilienportalen. Diese berechnen ihre Durchschnittswerte nach der Zahl auf ihr angebotener Objekte und deren Preise, nicht jedoch deren später tatsächlicher Verkaufspreise.
Eigentumswohnungen sind deshalb bundesweit teurer als Häuser, weil sie vor allem in (Groß-)Städten deutlich mehr nachgefragt werden.
Im Zollernalbkreis dagegen überwiegen bei der Nachfrage Häuser.
77,4 Prozent aller Wohngebäude im Zollernalbkreis sind Einfamilienhäuser
- so viel wie in keinem anderen Landkreis in Baden-Württemberg -
14 Prozent Zweifamilienhäuser, 7,6 Prozent Mehrfamilienhäuser
(Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, 2020).
Ermittlung der Betriebskosten für Mietwohnungen:
Bei Objekten ohne Aufzug im Mittel bei
2,11 Euro/qm/Monat, wobei 1,22 Euro auf die kalten (z.B. Verwaltung, Instandhaltungsrücklage), und auf die warmen Betriebskosten (Heizung, Wasser, Strom) 0,89 Euro entfallen
(Quelle: Geislinger Konvention, Hochschule Nürtingen-Geislingen, 2010).
Abzahlung Hypothek bzw. Bankkredit:
Für die komplette Bezahlung der Kaufpreises für eine Immobilie muß im Zollernalbkreis ein berufstätiges Ehepaar mit 2 Kindern durchschnittlich den Verdienst aus 8 - 10 Jahren Lohnarbeit (vgl. in westdeutschen Großstädten
10 - 12 Jahre) einsetzen (Quelle: F.A.Z., 2011; GfK, 2021).
Zusammenfassung der Quellen:
IMV – Immobilien-Marktdaten-Vertriebs-GmbH, Reichertshausen/München
GdW - Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
e. V.
GfK – Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg
Immowelt – Nürnberg
Immoscout24 - Berlin
F.A.Z. - Frankfurter Allgemeine Zeitung;
Miete aktuell.de
Statistisches Landesamt Baden-Württemberg.
Direkt telephonisch befragt wurden außerdem die Beauftragten für Wirtschaftsförderung und Liegenschaften der Städte Albstadt, Balingen und Hechingen sowie weiterer Orte.
Copyright.
Abdruck und Veröffentlichung
nur mit Genehmigung des Autors.
Michael Hakenmüller
(07471/9301096; mhhasana@aol.com)
1/2021
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Rückfragen sind uns willkommen
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