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HMG-Haus-mit-Grund-Immobilien

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Probieren Sie es selbst, bevor Sie sich in teure Architektur stürzen...

anzeigen:  Gesamt / Zusammenfassung

Immobilienmarketing für Bauträger

Gepostet am 16. März 2016 um 14:05 Comments Kommentare (2)

im Auftrag der Urbana A.G.

Studie


Michael Hakenmüller


IMMOBILIENMARKETING ALS UNTERNEHMENSPHILOSOPHIE

FÜR BAUTRÄGERUNTERNEHMEN IM PRIVATEN WOHNUNGSBAU


BAIERSBRONN, HECHINGEN, NÜRNBERG.

CA. 176 DIN-A-4-SEITEN, 12 ABBILDUNGEN, 2 GRAPHIKEN,

ERHÄLTLICH BEIM VERFASSER.


INHALTSVERZEICHNIS


1. Zielsetzung und Definition 7

1.1 Des Themas 7

1.2 Des Marketingbegriffes 8

1.2.1 Theoretische Begriffsbestimmung 8

1.2.2 Praktische Begriffsbestimmung 9


2. Immobilienmarketing 12

2.1 Besonderheiten des Immobilienmarketings 12

2.1.1 Die Immobilie als Unikat 12

2.2 Marketingmaßnahmen in verschiedenen Phasen 16

2.2.1 In der Entwurfs- und Planungsphase 16

2.2.2 In der Bauphase 18

2.2.3 Für die fertiggestellte Immobilie 20

2.2.3.1 Der direkte Vertriebsweg 22

2.2.3.2 Der indirekte Vertriebsweg 23


3. Inhalte und Ziele 27

3.1 Standortstrategie 27

3.1.1 Vorwort 27

3.1.2 Die Bestimmung des Makrostandorts 28

3.1.3 Die Bestimmung des Mikrostandorts 31

3.2 Marktsegmentierung 34

3.2.1 Vorbemerkung 34

3.2.2 Marketing für das ‚obere‘ Marktsegment 35

3.2.3 Marketing für das ‚mittlere‘ Marktsegment 37

3.2.4 Marketing für das ‚untere‘ Marktsegment 38

3.2.5 Spezial-Seniorenwohnungen 39

3.2.6 Spezial-Ferienwohnungen 41

3.2.7 Spezial-Besonderheiten 43

3.2.8 Immobilienmarketing als umfassende Dienstleistung 45

3.3 Produktpolitik 48

3.3.1 Architektur 48

3.3.2 Ausstattung 55

3.3.2.1 Besonderheiten für Häuser 55

3.3.2.2 Besonderheiten für Wohnungen 57

3.3.2.3 Besonderheiten für Seniorenwohnungen 61

3.3.2.4 Besonderheiten für Ferienimmobilien 63

3.4 Preispolitik 64

3.4.1 Die Marktanalyse 64

3.4.2 Die Finanzierungsberatung 72

3.4.3 Flankierende Finanzierungsdienstleistungen 75

3.4.3.1 Das Förderprogramm als Verkäuferleistung 75

3.4.3.2 Das Mietkauf-Modell 77

3.4.3.2.1 Für und Wider des Mietkauf-Modells 77

3.4.3.2.2 Überlegungen zur Erbpacht bzw. zum Erbbaurecht 78

3.4.4 Besonderheiten für Wohnungen 79

3.4.5 Besonderheiten für Häuser 80

3.5 Vertriebspolitik 82

3.5.1 Vorüberlegungen 82

3.5.2 Direkter Vertrieb 83

3.5.3 Indirekter Vertrieb 83


4. Anwendung marketingpolitischer Instrumente 85

4.1 Vorbemerkung 85

4.1.1 Anzeigen und Beilagen in Printmedien 86

4.1.2 Internet-Auftritt 90

4.1.3 Bauschild und Bauzaun 93

4.1.4 Exposé 96

4.1.5. 3D-Animation 100

4.1.6 Immobilienmessen 100

4.1.7 Eventmarketing 102

4.1.8. Musterwohnung/Musterhaus 103

4.1.9. Beispiele der Urbana AG 103

4.1.10. Instrumente für Nischenprodukte 104

4.2 Indirekte Kommunikationsstrategie 105

4.2.1 Imageanalysen 105

4.2.2 Corporate Identity 107

4.2.3 Sponsoring 111

4.2.4 Gesellschaftsform und „kleine AG“ 114


5. Zusammenfassung 116


6. Literatur 120


7. Appendix 130

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

Abbildung 1: Theorie und Praxis im Marketing von 1950 - 2000

Abbildung 2: Marketing-Mix

Abbildung 3: Phasenmodell

Abbildung 4: Darstellung der Vertriebsstrategien

Abbildung 5: Beispiel für eine(n) gelungene(n) Standort-Transfer

                               bzw. Vermarktung von Häusern, Wohnungen, Lofts

                              eines Bauträgersim privaten Wohnungsbau

Abbildung 6: Interesse von Internet-Usern an Wohnformen und -strukturen in  %

Abbildung 7: Schema Giebelbau

Abbildung 8: Haustechnik – vernetzte Systeme

Abbildung 9: Planungsansicht des Maute-Areals mit Gesundheitspark

Abbildung 10: Preiseinflüsse

Abbildung 11: Preisrahmen

Abbildung 12: Direkte finanzielle Förderung

Abbildung 13: Indirekte finanzielle Förderung


Tabelle 1: Übersicht über zu analysierende Faktoren am Makro- und am Mikrostandort

Tabelle 2: Architekturrichtungen und ihre Merkmale

 

 

 

 

Bevor Sie ein Haus bauen - basteln Sie sich erst mal eines...

Gepostet am 10. März 2016 um 7:20 Comments Kommentare (0)

Schablone einfach ausschneiden und mit Falz zusammenkleben.

Sie mögen erkennen, welcher Typ von Haus zu Ihnen am besten passt

- und ob es gleich etwas Außergewöhnliches zum teuren Preis sein muß.

Quo vadis Immobilien in Tailfingen?

Gepostet am 26. Februar 2016 um 11:20 Comments Kommentare (0)

Bevor der Bagger schreitet…

-Denkmalschutz: Aufgabe und Chance im Rahmen der Stadtsanierung -

Denkmalschutz wird ein gravierendes Argument beim kommenden Rahmenplan für die weitere Sanierung der Tailfinger Innenstadt sein müssen. “Uns fehlt einfach das Personal”, stöhnt freilich Dr. Hans-Günter Brand, der für Albstadt zuständige Sachbearbeiter des Landesdenkmalamtes bei der Aussenstelle Tübingen, jetzt dem Regierungspräsidum untergeordnet.

Die letzte Inventarisierung schutzwürdiger Gebäude liegt 12 Jahre zurück. Neben der katholischen und den zwei evangelischen Kirchen im Ortskern sowie als einziges Wohnhaus, der ´Bauernscheuer`, stehen nur zwei Industriegebäude auf der Liste, von ehemaligen Textilfabriken. Jenes von Ludwig Haasis in der Eisenbahnstraße, im Bauhaus-Stil errichtet, heute ´musicland`. Und jenes von Balthasar Blickle`s Witwe mit Jugendstil-Fassade und -Fluren in der Goethestraße, das ehemalige Café ´l´Etage`, heute Lagerraum der Textilfabrik Comazo.

Der Leiter des Stadtplanungsamtes Albstadt, Gerhard Kuntz, unterscheidet drei Kategorien von schutzwürdigen Kultur-Denkmälern: Einfache wie Brunnen oder Gebäude-Inventar, höherwertige, wie Gebäude in Alleinlage, dann noch Gebäudereihen, die dem Ensembleschutz unterliegen.

Eine Reihe bietet sich etwa mit der Ecke Goethestraße/Martin-Luther-Straße und den Fabrikgebäuden von Blickle´s Witwe, Comazo und Karl-Bitzer zur Rose an. Aber auch mit der Kette von rein mit privaten Mitteln ihrer Eigentümer schön hergerichteten historischen Villen in der Landhaus-, Wolfsgruben-, Lammerberg- Panorama- und Schlossstraße.

In solchen Strukturen liegt für Tailfingen eine große Chance, sein im 20.Jahrhundert, spätestens seit der Erhebung zur Stadt im Jahr 1930 gewachsenes Ortsbild der Nachwelt, Neubewohnern und auch für den Tourismus attraktiv wie überschaubar zu gestalten.

Die Verkaufs-Preise für viele nicht nur wegen ihrer feingliedrigen Architektur und ihrer Ausstattung, sondern auch von ihrer außerordentlichen Bausubstanz her schutzwürdigen Gebäude der ehemaligen ´Trikotstadt` Deutschlands sind in Tailfingen auf einem Tiefststand angekommen.

Nur noch Verfügungsmasse?

Manch selbstbewusster und vermögender Textiler hat sich in der Blütezeit seines Gewerbes in Treppenhäuser und mittlerweile umfunktionierte Wintergärten daheim manches Kunstwerk einbauen lassen. Seitdem ihr mit schillernden Glasfenstern und Brauerei-Motiven ausgestattetes Elternhaus in der Charlottenstrasse zum Verkauf steht, mussten die Nachfahren der renommierten Hanna-Brauerei Bitzer und Schneider beobachten, dass solche Preziosen von einer türkischen Familie nach Erwerb einer ähnlichen Immobilie in der Nähe ein halbes Jahr später im Container entsorgt wurden.

Für Walter Laugwitz vom Bauamt in Albstadt, zugleich Referent der unteren Denkmalschutzbehörde, kann Denkmalschutz jedoch auch finanzielle Vorteile haben. Wem gelinge, seine Immobilie unter solchen Schutz zu stellen, könne nach bestimmten Vorgaben die Renovierungsmaßnahmen mithilfe der so genannten steuerlichen Abschreibung für Altbauten (Afa) auf zehn Jahre hin finanzieren lassen. Ein hilfreiches Argument zudem, solche Gebäude Käufern schmackhaft zu machen.

Fakultativ:

Obwohl dies gleichermaßen für alte Industriebauten gilt, kommen jetzt freilich noch erhöhte Brandschutzauflagen seitens der Kommunen dazwischen, welche vor allem Treppenhäuser geschlossen sehen wollen. Selbst wenn diese gar nicht oder kaum mehr benützt werden, wie im Fall der ehemaligen Produktionsgebäude von Martin Ammann in der Martin-Luther-Straße. Bei Mieteinnahmen von 12000 Euro pro Jahr drohen dem jetzigen Eigentümer Wilfried Wernet mit seiner pro-vita-Stiftung Investitionen in den Brandschutz, die über weit mehr als hunderttausend Euro gehen. “Das kann ich einfach nicht”, erklärt Werner unmissverständlich, dem allein für die Versicherungkosten sowie die jährliche Instandhaltung etwa der Aufzugs-Maschinerie oder der Heizanlagen des im Heimat- und klassizistischen Stil von 1900-1935 erbauten Gebäudeviertels die ganzen Mieteinnahmen geschluckt werden.


Michael Hakenmüller

 

 

Der schöne Klang hebt den Preis

Gepostet am 11. Februar 2016 um 15:05 Comments Kommentare (1)

Straßennamen können den Wert und das Gesicht von Immobilien beeinflussen

Der Klang hebt oder senkt den Preis

Im Grunde ist es ähnlich wie beim Monopoly-Spiel: auf der ´Park-Straße` und der ´Schloß-Allee` befinden sich die teuersten Häuser.

Oft jedoch wird im wirklichen Leben von Stadtverwaltungen und Kommunen übersehen, welche Auswirkungen über kurze oder lange Zeit Straßennamen auf den Wert und das Aussehen von Immobilien haben können.

“Empirisch gründlich untersucht ist dieses Thema noch nicht, aber robuste Erfahrungen von Immobilienmaklern sprechen dafür”, äußert sich Stephan Kippes, ordentlicher Professor an der Fachhochschule in Geislingen/Steige und einziger Lehrstuhlinhaber für Immobilienmarketing und Maklerwesen in Deutschland, durchaus überzeugt.

Das Image einer Wohn- oder einer Gewerbeanlage im Auge zu behalten. ist eine nicht unerheblich ökonomische Entscheidung, wie sich zeigt.


Michael Hakenmüller, 72379 Hechingen

Wer als Adresse im Briefkopf ´Hauptstraße` oder ´Bahnhofstraße` angegeben hat und sogar dort seine Immobilie verkaufen will, muss damit rechnen, dass sich Interessenten von vorneherein abwenden, weil sie bei diesem Standort an ständigen Lärm oder schlechte Luft denken, oder sogleich den Verkaufspreis als für zu hoch einschätzen.

Ganz zu schweigen von der Visitenkarte, deren Verteiler damit ja gezielt einladend wirken will.

Ausnahmen bestätigen die Regel: Die ´Hauptstraße` in Heidelberg ist jene, welche in Deutschland am stärksten von Touristen aus aller Welt bevölkert wird, die ´Bahnhofstraße` in Zürich steht unter den zehn teuersten Straßen der Welt an sechster Stelle. “Die Frage ist doch, ob eine solche Straße zum Bahnhof hinführt oder daran vorbei”, meint Kippes.

Eine unbekannte Seite von Immobilienmarketing

Vor allem für Gewerbeimmobilien ist die Strategie mit den Straßennamen ein sicherer Weg, die höchste Rendite zu erzielen. Die zentralste Verkaufsader einer Stadt sollte sich ´Königsstraße` wie in Stuttgart, oder noch einprägsamer nur kurz ´Kö´ (für Königsallee) wie in Düsseldorf nennen, ´Kurfürstendamm` wie in Berlin oder ´Kaiserstraße` in Reutlingen. Wenn es dann nicht anders geht, kann aus der Hauptstraße klangvoll eine ´Hohe Straße` wie in Köln werden, oder aus einer Anreihung von Kaufhäusern ´Die Zeil` wie in Frankfurt.

Früher haben sich die Stadtplaner fast nur Gedanken um das Polizeiordnungsrecht gemacht, welches vorschreibt, dass sich Einwohner und Besucher eines Ortes darin eindeutig zurechtfinden müssen. Die Gründungsväter hatten ohnehin meist ihre eigenen Sippen- oder Flurnamen vor Augen, nach denen sie die ersten Straßenzüge benannten.

Immerhin gilt mittlerweile das ungeschriebene Gesetz, neue Straßennamen vielleicht nach plötzlich berühmt gewordenen Sportlern, aber nicht nach lebenden Politikern zu taufen. “Man weiß nicht, welche charakterlichen Veränderungen diese noch an den Tag legen…”, mutmaßt Stefan Dvorak, Leiter des Amtes für Stadtentwicklung und Vermessung der Stadtverwaltung in Reutlingen.

Bei dem anhaltendem Boom von neuen Häusern und Wohnanlagen in den weit verzweigten Vororten Reutlingens “entscheiden sich die Gemeinderäte wieder zunehmend für alte Gewann- und Flurnamen“, erklärt Dvorak. Vermutlich vermitteln diese langfristig im Zeitalter des Globalismus mehr das Gefühl von Heimat und Identität des Standortes.

Heimat stiftend

Und genau hier sollten Stadtplaner und Räte einsetzen, wenn sie den Erwerbern von Bauland Voraussetzungen für eine werterhaltende oder gar wertsteigernde Immobilie bereitstellen wollen. Wo früher alte Flurnamen wie ´Mehlsack` oder ´Hinter Rieb` wie in Hechingen mit Aussicht auf die Burg Hohenzollern unbedenklich zu Straßennamen wurden, hat man dort umgelernt. Nun heißen die Verkehrswege in den Neubaugebieten ´Helle` oder ´Baumgarten` und siehe da sie sind neben dem alten Wohnviertel ´Am Fürstengarten` auf den Quadratmeterpreis umgerechnet zu den teuersten Wohnplätzen dieser einstigen Residenzstadt geworden.

In Reutlingen wird zur Zeit durch Abriss von Industriebrachen (zumeist früherer Textilfabriken) selbst im Zentrum der einst freien Reichsstadt attraktives Bauland frei. “Da liegt es manchmal auf der Hand, einfach alte traditionsreiche Straßenzüge in der Nähe dorthin zu verlängern“, verrät Stefan Dvorak, leitender Stratege im Stadtentwicklungsamt.

Straßenumbenennungen indes wären immer das letzte Mittel, denn diese würden vor allem den Anwohnern nicht nur unnötig hohe Kosten für neues Briefpapier, Stempel, oder Hausnummernschilder verursachen, sondern für ältere Bürger auch die Orientierung erschweren.

Besonders bei Gewerbeimmobilien erhöht in Verkaufs- und Werbeanzeigen der exklusive Name des Standortes das Image und den Preis der Ware.

“Bauträger arbeiten heutzutage manchmal mit dem Trick, Neubauten in zweiter Reihe mit Seiteneingängen zu berühmten Straßenzügen oder Fußgängerzonen auszustatten (etwa durch ein

a hinter der Hausnummer) und so beim Verkauf mit dieser erstklassigen Adresse zu werben“, hat Stephan Kippes beobachtet, welcher auch für den Ring Deutscher Makler (RDM) wissenschaftliche Untersuchungen durchführt.

Wo nicht ein Fluss oder ein Park, so ist doch fast in jedem Ort ein Wasserlauf oder eine erholsame Grünzone vorhanden. Anstatt eines x-beliebigen Straßennamens wirken Bezeichnungen wie ´Brunnenplatz`, ´Zur schönen Aussicht`, ´Alter Garten`, ´Wiesenweg`, ´Sonnenhain` oder eben ´Waldstraße`, immer noch zukunftsträchtiger. Nicht zuletzt wirken sie sich positiv auf das Wohngefühl und die Bauweise ihrer Anlieger aus.

 


 


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